Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025, việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được đơn giản hóa, minh bạch hơn, đồng thời siết chặt điều kiện để bảo vệ quyền lợi người mua. Kể từ ngày 09/02/2026, trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 4 Nghị định 54/2026/NĐ-CP).Dưới đây là hướng dẫn cụ thể dựa trên quy định hiện hành.
Đối tượng được chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Từ ngày 09/02/2026, chỉ các đối tượng sau được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (và tương tự cho các loại bất động sản kinh doanh khác):
- Cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua với chủ đầu tư dự án.
- Không thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng theo quy định pháp luật (ví dụ: hợp đồng đã bị cơ quan nhà nước thu hồi, hủy bỏ, hoặc đang tranh chấp).
- Không chuyển nhượng cho người nước ngoài nếu bất động sản thuộc diện hạn chế sở hữu theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Lưu ý: Chủ đầu tư không được cản trở việc chuyển nhượng hợp đồng nếu bên nhận chuyển nhượng đáp ứng đủ điều kiện.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Thủ tục được thực hiện theo các bước sau:
- Thỏa thuận chuyển nhượng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Hai bên ký thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng (có thể lập văn bản riêng hoặc ghi chú vào hợp đồng gốc).
- Thông báo cho chủ đầu tư: Bên chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc chuyển nhượng hợp đồng (gửi kèm thỏa thuận chuyển nhượng và các giấy tờ liên quan).
- Chủ đầu tư xác nhận: Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận việc chuyển nhượng trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Chủ đầu tư không được từ chối nếu hồ sơ đầy đủ và không vi phạm pháp luật.
- Ký phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng mới: Sau khi chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng và chủ đầu tư ký phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng mới (thay thế bên chuyển nhượng).
- Nộp thuế, phí liên quan: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu có lợi nhuận), bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ (nếu áp dụng theo quy định).
Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hồ sơ gửi chủ đầu tư bao gồm:
- Đơn đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (theo mẫu hoặc tự soạn).
- Bản chính hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc bản sao công chứng nếu hợp đồng gốc đã được công chứng).
- Thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng (ký giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, có công chứng hoặc chứng thực chữ ký nếu cần).
- Bản sao giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (CCCD/CMND/Hộ chiếu).
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (nếu cần bổ sung theo yêu cầu chủ đầu tư).
- Giấy xác nhận không tranh chấp, không thế chấp (nếu chủ đầu tư yêu cầu).
Chủ đầu tư chỉ được yêu cầu các giấy tờ theo đúng quy định pháp luật, không được tự ý thêm điều kiện trái luật.
Từ ngày 09/02/2026, việc chuyển nhượng hợp đồng không còn phải công chứng thỏa thuận chuyển nhượng (trừ trường hợp pháp luật quy định khác). Chủ đầu tư phải xác nhận trong 05 ngày làm việc; nếu quá hạn mà không phản hồi, coi như chấp thuận. Bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi như bên chuyển nhượng trước đó.
Lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng
- Chỉ chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng, không được chuyển nhượng một phần (trừ khi chủ đầu tư đồng ý).
- Bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ còn lại theo hợp đồng gốc.
- Nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng hợp đồng (nếu có chênh lệch giá trị) theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Trường hợp tranh chấp: Có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại tòa án.
- Quy định có thể thay đổi theo văn bản hướng dẫn mới; nên tham khảo trực tiếp Sở Xây dựng hoặc cơ quan thuế địa phương để cập nhật chính xác nhất.
