Luật Đất đai 2024 đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung với nhiều điểm mới đáng chú ý, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính đất đai và định giá đất. Những thay đổi này nhằm giải quyết các vấn đề thực tiễn, tháo gỡ “điểm nghẽn” về chính sách, đồng thời phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Hãy cùng tìm hiểu những điểm nổi bật trong dự thảo sửa đổi này!
1. Mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai 2024
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 được thực hiện để:
- Giải quyết các vấn đề cấp bách: Xử lý những bất cập phát sinh trong thực tiễn.
- Tháo gỡ vướng mắc về thể chế: Đảm bảo chính sách đất đai minh bạch, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.
- Phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp: Điều chỉnh các quy định để thống nhất và phù hợp với hệ thống quản lý mới.
Dự thảo sửa đổi bao gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung chính, trong đó nổi bật là các quy định về tài chính đất đai, định giá đất, và thu hồi đất.
2. Điều chỉnh quy định về tài chính và định giá đất
a. Sửa đổi nguyên tắc định giá đất
Dự thảo sửa đổi Điều 158 Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc hoàn thiện nguyên tắc định giá đất và bổ sung các thông tin đầu vào cho các phương pháp định giá. Cụ thể:
- Chính phủ sẽ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, đảm bảo tính minh bạch và sát với thực tế thị trường.
- Bảng giá đất sẽ được sử dụng để:
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Xác định thuế, phí liên quan đến đất đai.
- Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
b. Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất
Một điểm mới quan trọng là quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, được áp dụng để điều chỉnh giá đất theo khu vực và vị trí cụ thể.
- Hệ số điều chỉnh là tỉ lệ tăng hoặc giảm giá đất so với bảng giá đất, được áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm, bắt đầu từ năm kế tiếp kỳ 5 năm của bảng giá đất.
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành hệ số này, đồng thời có thể sửa đổi, bổ sung trong năm nếu cần thiết.
- Chính phủ sẽ ban hành hướng dẫn chi tiết về quy trình xây dựng và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất.
c. Sửa đổi các điều khoản liên quan
Dự thảo cũng sửa đổi Điều 159, 160, 161, và 162 để làm rõ các quy định về:
- Sử dụng bảng giá đất trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất và các yếu tố ảnh hưởng.
- Tính toán chi phí hạ tầng khi triển khai dự án, đảm bảo công bằng cho các bên liên quan.
Các chính sách thuế liên quan đến đất đai sẽ được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật về thuế riêng biệt, đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai 2024.
3. Mở rộng diện thu hồi đất
Dự thảo bổ sung hai trường hợp mới về thu hồi đất:
- Dự án đặc thù: Thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc biệt về địa điểm đầu tư, như:
- Dự án cấp bách, phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại.
- Dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics, đô thị, du lịch, hoặc thương mại.
- Thỏa thuận sử dụng đất: Nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất trong phạm vi dự án, nhưng vẫn chưa đạt được thỏa thuận về toàn bộ diện tích, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Bảng tóm tắt các trường hợp thu hồi đất mới
| Trường hợp thu hồi đất | Mô tả |
|---|---|
| Dự án đặc thù | Dự án cấp bách, phục vụ chính trị, đối ngoại, hoặc thuộc khu thương mại tự do, trung tâm tài chính, logistics, đô thị, du lịch, thương mại. |
| Thỏa thuận sử dụng đất | Thu hồi phần diện tích còn lại nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất. |
4. Điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án về quy hoạch sử dụng đất:
- Phương án 1: Thay thế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng cấp xã.
- Phương án 2: Không quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Những thay đổi này nhằm đơn giản hóa quy trình quản lý, đồng thời đảm bảo phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
5. Các thay đổi khác trong Luật Đất đai 2024
Ngoài các nội dung về tài chính và định giá đất, dự thảo còn đề cập đến:
- Bỏ quy định về lấn biển: Không yêu cầu Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các hoạt động lấn biển, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án.
- Hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai: Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý.
- Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất.
6. Phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 cũng nhằm điều chỉnh các quy định để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Các nội dung chính bao gồm:
- Phân cấp thẩm quyền: Giao quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, và thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh.
- Đăng ký đất đai và cấp sổ đỏ: Đơn giản hóa thủ tục, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
- Bồi thường và tái định cư: Quy định rõ ràng về trách nhiệm và quyền hạn của chính quyền địa phương.
Kết luận
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 là bước tiến quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc trong quản lý đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai, định giá đất, và thu hồi đất. Những thay đổi này không chỉ giúp tháo gỡ các “điểm nghẽn” về chính sách mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
