Căn cứ vào thứ tự giao dịch và đối tượng giao dịch, có thể chia thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay thành 2 loại là thị trường thứ cấp và thị trường sơ cấp.
Thị trường bất động sản là gì?
Bất động sản là loại hình tài sản mà không thể di dời được.Theo Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo đó thị trường bất động sản được định nghĩa là thị trường diễn ra các hoạt động sau:
- Chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản.
- Những dịch vụ như tư vấn, môi giới,… liên quan đến lĩnh vực cũng diễn ra trên thị trường này.
Để được giao dịch, các sản phẩm bất động sản (như nhà ở, căn hộ, biệt thự, nhà phố, shophouse…) cần đạt những điều kiện tham gia giao dịch theo đúng quy định của Nhà nước. Lấy ví dụ, đất sử dụng muốn được giao dịch mua bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không xảy ra tranh chấp,…
Thị trường bất động sản có vai trò quyết định đến việc thúc đẩy sự phát triển hay sự suy giảm của hoạt động kinh doanh trên nền kinh tế.
Đặc Điểm Thị Trường Bất Động Sản
Thị trường bất động sản có một số đặc điểm bao hàm trong đó như sau:
- Hàng hóa và địa điểm giao dịch có sự cách biệt.
- Mang tính khu vực.
- Phụ thuộc vào môi giới.
- Mang tính trung gian.
- Chịu tác động của nhiều yếu tố khác
Phân Biệt Thị Trường Bất Động Sản
Về phân loại, thị trường bất động sản tại Việt Nam có thể chia thành 2 loại: Thị trường bất động sản sơ cấp, còn gọi là cấp 1 và Thị trường bất động sản thứ cấp hay còn gọi là thị trường cấp 2.
Mặc dù về đặc điểm thì có sự khác nhau ở 2 loại thị trường này, nhưng nhìn chung, 2 loại thị trường này có mối quan hệ mật thiết với nhau và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Nếu như thị trường sơ cấp là tiền đề cho thị trường thứ cấp, thì thị trường thứ cấp lại thúc đẩy sự phát triển của thị trường sơ cấp. Hai loại thị trường BĐS này tồn tại song song và không thể thiếu một trong hai loại này.
Thị Trường Bất Động Sản Sơ Cấp
Thị trường bất động sản sơ cấp (hay thị trường cấp 1 hoặc thị trường gốc) là thị trường trong đó các sản phẩm bất động sản thực hiện giao dịch mang tính chất là lần đầu tiên được bán ra.
Chẳng hạn, trường hợp dự án nhà ở chung cư được chủ đầu tư tiến hành chào bán đến khách hàng khi mới hoàn tất việc xây dựng. Lúc này, có thể hiểu sản phẩm bất động sản sơ cấp là căn hộ chung cư được bán bởi chủ đầu tư. Cùng với đó, người đang tham gia thị trường sơ cấp không ai khác chính là người mua căn hộ chung cư được chào bán đó.
Vai trò thị trường bất động sản sơ cấp
- Giúp huy động lượng vốn nhanh
- Chuyển đổi tài chính trực tiếp từ tiền sang bất động sản
Đặc điểm của thị trường bất động sản sơ cấp
- Không liên tục
- Thường được ngân hàng nhà nước các nhà đầu tư lớn mua
Ưu điểm thị trường bất động sản sơ cấp
- Sinh lời cao trong thời gian ngắn
- Rủi ro thấp
- Nhận được ưu đãi lớn
Nhược điểm thị trường bất động sản sơ cấp
- Khó tiếp cận, thông tin ít
- Mất thời gian tìm hiểu thông tin
Thị Trường Bất Động Sản Thứ Cấp
Thị trường bất động sản thứ cấp( thị trường cấp 2) thị trường mà các sản phẩm bất động sản tham gia vào nó đều đã trải qua giao dịch mua đi bán lại ít nhất một lần trước đó. Nghĩa là thị trường thứ cấp được tính từ lần giao dịch thứ 2 trở về sau, thường là giao dịch giữa những người mua đi bán lại với nhau.
Vai trò thị trường bất động sản thứ cấp
- Cung cấp thị trường cũng như tạo ra điều kiện dễ dàng và thuận lợi nhất để bán bất động sản dựa trên cơ sở thị trường cấp 1.
Đặc điểm của thị trường bất động sản thứ cấp
- Giao dịch trên thị trường này dựa trên nguyên tắc là cạnh tranh tự do với mức giá của các sản phẩm bất động sản được giao dịch quyết định bởi hai yếu tố gồm có nguồn cung và nguồn cầu.
- Thị trường hoạt động liên tục; do vậy, các nhà đầu tư bất động sản có thể tham gia mua và bán vào bất kỳ lúc nào.
- Ảnh hưởng chặt chẽ đến tình hình tài chính và thị trường sơ cấp.
- Thị trường BĐS thứ cấp tập trung ở những vùng đô thị, thành phố lớn. Ở Việt Nam, thị trường này thường tập trung tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội,… Đây là các khu vực có mật độ dân cư ngày càng tăng, quỹ đất hạn chế và ngày càng khan hiếm, hầu hết các bất động sản đều đã có người mua để sở hữu hay sử dụng
Ưu điểm thị trường bất động sản thứ cấp
- Ưu điểm của việc đầu tư vào thị trường BĐS cấp 2 này là có ít rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý giúp người mua an toàn hơn bởi quyền sở hữu đối với bất động sản đã được xác lập hợp pháp từ trước.
- Sản phẩm bất động sản ở thị trường này đa dạng, mang đến nhiều sự chọn lựa cho người mua
- Đa dạng mức giá sẽ tạo điều kiện để nhiều người tiết kiệm được khoản chi phí đầu tư ban đầu.
- Đầu tư vào bất động sản thứ cấp là đất nền, giá cũng thường tăng lên sau mỗi lần giao dịch mua đi bán lại được tiến hành, hiếm khi giảm đi theo thời gian.
- Với bất động sản thứ cấp là công trình trên đất, giá trên thị trường này có thể tăng lên hoặc giảm đi. Tăng trước ảnh hưởng từ biến động của thị trường, hay nguồn cung khan hiếm và nhu cầu cao, trong khi đó bị giảm giá có thể là bởi các công trình đó ở tình trạng đã xuống cấp.
- Cân bằng thị trường
- Mức giá đa dạng và sản phẩm nhiều
- Không phụ thuộc vào chủ đầu tư
Nhược điểm thị trường bất động sản thứ cấp
- Giá cả của bất động sản thông thường có sự lên xuống thất thường. Do vậy, người đầu tư có thể đối diện với khó khăn trong việc tìm được người có nhu cầu và khả năng để mua bất động sản mà họ đầu tư vào.
- Khi mua các sản phẩm bất động sản đã được mua đi bán lại trên thị trường bất động sản thứ cấp, người mua có thể sẽ phải tiêu tốn thêm một khoản chi phí cho việc cải tạo và sửa chữa chúng.
- Đầu tư vào bất động sản thứ cấp nếu không nắm chắc thông tin về quy hoạch có thể khiến người mua rơi vào cảnh lao đao. Vì những điều chỉnh hoặc không thực hiện quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều có thể xảy ra.
- Đầu tư theo hình thức hợp tác với chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch, nhà đầu tư bỏ tiền ra “mua” các bất động sản du lịch và cho chủ đầu tư “thuê lại” với mục đích kinh doanh sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó cũng là một rủi ro khác có khả năng gặp phải.
- Phụ thuộc vào môi giới
- Thông tin có thể bị “nhiễu” do thông qua nhiều người.
Hi vọng những thông tin trong về thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp sẽ giúp nhà đầu tư sẽ đưa ra được sự lựa chọn tốt nhất và cân đối nhất khi lựa chọn thị trường khi đầu tư bất động sản.
