Trong vài năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở xã hội rất khan hiếm, tuy nhiên chính phủ Việt Nam đang từng bước gỡ rối tạo điều kiện cho nhà ở xã hội tăng mạnh trong thời gian tới.
Theo dữ liệu thống kê giai đoạn từ 2016-2020, TP HCM sẽ xây dựng hơn 1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, giải quyết chỗ ở cho gần 70 nghìn người. Trong đó, 19 dự án với gần 15.000 căn hộ, giá trị đầu tư xây dựng được thẩm định cao nhất 15,5 triệu/ m2. Tuy nhiên thực tế cho thấy, giai đoạn này chỉ có một vài dự án nhà lưu trú công nhân được đưa vào sử dụng với hơn 700 phòng, đáp ứng gần 5000 chỗ ở (đạt 13% kế hoạch).
Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm đầu tiên chính là vấn đề pháp lý gây nên vướng mắc chung của toàn thị trường ở tất cả các phân khúc.
Quy trình cấp phép dự án mới vướng nhiều trục trặc hoặc chưa được rõ ràng là rào cản chính khiến chủ đầu tư nản chí khi phát triển dự án mới.
Quỹ đất nhà ở xã hội rất ít hầu như chưa có quỹ đất riêng dành cho phát triển nhà ở xã hội.Vì theo luật định, các chủ đầu tư bắt buộc phải trích 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, còn những dự án đơn lẻ trên thị trường gần như không có quỹ đất dành cho loại hình này.
Thứ hai, chi phí đầu vào để phát triển các dự án bất động sản đã tăng khá cao, bao gồm chi phí nguyên vật liệu xây dựng chi phí nhân công, chi phí vận tải. chi phí lãi vay, . đặc biệt là hiện nay ngân hàng đang siết tín dụng, nhiều chủ đầu tư kho tiếp cận nguồn vốn vay. Với nhà ở thương mại thì các chi phí trên có thể bù vào giá bán căn hộ, còn đối với nhà ở xã hội, các chủ đầu tư bị khống chế mức lợi nhuận tối đa trên tổng mức đầu tư.Do chi phí tăng cao cùng với lợi nhuận bị khống chế 10% khiến các chủ đầu tư không còn thiết tha để tập trung phát triển loại hình nhà ở xã hội nữa
Còn về phía người mua và người có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, họ phải tốn rất nhiều thời gian để chuẩn bị hồ sơ, chờ xác nhận của địa phương để đủ điều kiện (bởi hệ thống dữ liệu của chúng ta hiện nay chưa đồng bộ và chưa đầy đủ) và thời gian đi lại để hoàn thiện hồ sơ nhất là trong giai đoạn giãn cách xã hội do dịch Covid 19 bùng phát góp phần làm gián đoạn quá trình làm hồ sơ
Bên cạnh đó việc hạn chế về thông tin dự án cũng như giới hạn số lượng nhà ở xã hội nên người dân cũng khó tiếp cận được với những gói mua nhà.
Có không ít trường hợp đã chuẩn bị xong hồ sơ, xác minh được các giấy tờ cần thiết nhưng lại vướng thủ tục vay vốn ngân hàng bởi thường những căn hộ này đã được chủ đầu tư thế chấp ở một tổ chức tín dụng trước đó để có vốn phát triển dự án. Theo dự báo của các chuyên gia, với điều kiện thị trường hiện nay thì toàn bộ thị trường bất động sản sẽ bị tác động chứ không riêng gì nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, với sự phục hồi kinh tế sau đại dịch, và chính sách tín dụng đang dần được nới lỏng trở lại, cùng nhận định cấp thiết về nhu cầu nhà ở của đông đảo người lao động thu nhập thấp, nhiều doanh nghiệp bắt đầu tham gia vào thị trường nhà ở xã hội, do đó, nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo tăng mạnh từ cuối năm 2023 đến 2024. Về lâu dài, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính và nhất là bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển.
Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.
Thực tế hiện nay, thế giới có một số mô hình nhà ở xã hội trên thế giới mà Việt Nam có thể xem xét áp dụng trong tương lai như tại Đông Nam Á có nước Singapore, những đối tượng có thu nhập thấp có quyền đăng ký mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi và khi lượng hồ sở đạt tối thiểu 70% thì nhà nước sẽ xây dựng dự án. Ví dụ, nhà nước công bố kế hoạch xây dựng 2.000 căn, hồ sơ đăng ký mua 1.400 căn thì dự án bắt đầu được khởi công xây dựng. Ở Hoa Kỳ, chính phủ sẽ có quỹ tín dụng riêng dành cho những đơn vị phát triển nhà ở xã hội cho thuê và sẽ hỗ trợ thuế tối đa 15 năm. Hay những dự án nhà ở xã hội, ký túc xá có diện tích 40-50 m2 được trang bị nội thất cơ bản cũng được chính quyền thượng Hải cũng xây dựng và cho người dân thuê trong khoảng 2- 5 năm.
Ở Nhật Bản, chương trình nhà ở do Chính phủ kết hợp với địa phương góp vốn xây dựng đang rất phát triển. Những đối tượng đủ điều kiện sẽ được thuê với mức giá ưu đãi và không cần đóng thêm khoản phí duy trì nào. Giá thuê hàng năm được điều chỉnh phù hợp thu nhập của người đi thuê. Việt Nam cần phải sớm đồng bộ hóa được dữ liệu thì mới làm được mô hình này.
Toàn Huỳnh