Bất động sản cho thuê giúp tạo ra nguồn thu nhập thụ động hấp dẫn, song để tối ưu hóa lợi nhuận, nhà đầu tư cần nắm những nguyên tắc quan trọng.

Trên thị trường bất động sản cho thuê hiện nay có 2 mô hình kinh doanh khác nhau.

  1. Mô hình sở hữu – cho thuê (own to rent) là kiểu cho thuê truyền thống và phổ biến nhất, tức là bạn sở hữu bất động sản của riêng mình và cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần.
  2. Mô hình thuê – cho thuê (rent to rent) đang là xu hướng nổi lên những năm gần đây tại các khu đô thị có mật độ dân cư lớn với nhu cầu thuê luôn ở mức cao như Hà Nội và TP HCM. Với hình thức này, nhà đầu tư sẽ thuê bất động sản của một người khác và cho thuê lại toàn bộ hoặc chia nhỏ rồi cho thuê từng phần. Người thuê sẽ giao dịch với người đứng ra cho thuê chứ không phải chủ sở hữu của bất động sản đó.

Nếu như mô hình sở hữu – cho thuê ít tốn công sức và an toàn, mang lại lợi nhuận trung bình 5-12% mỗi năm, thì mô hình thuê – cho thuê lại có thể mang đến cho bạn lợi nhuận trung bình cao hơn nhiều. Nhưng đồng thời, thuê – cho thuê cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi phải có kiến thức, kỹ năng kinh doanh tốt và bỏ ra nhiều công sức hơn kiểu cho thuê truyền thống.

Kích thước và độ phức tạp của bất động sản cho thuê càng lớn, thì lợi nhuận mang lại càng cao. Theo phân tích của các chuyên gia, xây dựng mô hình cho thuê ở khu thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng, toà nhà lớn… đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và chấp nhập những áp lực lớn. Nhưng với giá trị cho thuê cao, cũng như có tính ổn định, do đại đa số người đi thuê là những khách hàng dài hạn, đầu tư cho thuê ở các khu vực này sẽ thu được lợi nhuận tổng thể rất cao.

Kinh doanh bất động sản cho thuê, gồm: nhà trọ, căn hộ, chung cư mini, homestay, nhà phố… được đánh giá là sẽ thu lời tốt. Đồng thời, đây là phân khúc cho thuê an toàn nhất cho người mới bắt đầu. Thủ tục mua bán, kiểm chứng pháp lý, quản lý tài sản và vấn đề khách hàng đối với bất động sản nhà ở cũng không quá phức tạp.

Cach Gia Tang Thu Nhap Tu Bat Dong San Cho Thue
Một căn nhà cho thuê tại TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

“Nhà ở là phân khúc hấp dẫn mà các nhà đầu tư nên hướng đến đầu tiên. Đặc biệt, thời gian qua, trong ảnh hưởng của dịch Covid-19, các ngành du lịch, khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề. Dù người tiêu dùng phải cắt giảm chi tiêu cho tiện ích từ du lịch, thì thuê nhà ở vẫn phải nằm trong khoản chi thiết yếu”, một chuyên gia trong kinh doanh bất động sản chia sẻ.

Nguyên tắc và tiêu chí quan trọng

Kinh doanh bất động sản cho thuê được đánh giá là kênh có thể mang lại nguồn thu nhập thụ động hấp dẫn. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải nắm vững những nguyên tắc quan trọng và những tiêu chí hàng đầu.

Vị trí luôn là yếu tố đầu tiên cần chú ý khi mua, thuê nhà, đất để kinh doanh. Vị trí đắc địa, khí hậu ôn hòa, hạ tầng tiện ích tốt, giao thông thuận lợi, thuộc địa bàn trên đà tăng trưởng… là những yếu tố giúp tăng giá trị của bất động sản cho thuê. Theo các chuyên gia, việc chọn được vị trí tốt có thể quyết định 50-60% tới sự thành công. Nhà đầu tư nên ưu tiên những bất động sản cho thuê ở khu vực có nhu cầu thuê cao, dân cư đông đúc, gần khu công nghiệp, trường học.

Về vấn đề tài chính, nếu chớp thời cơ để đưa ra quyết định đúng đắn, đòn bẩy tài chính sẽ giúp nhà đầu tư sở hữu những bất động sản cho thuê mang lại nguồn lợi nhuận cao trong tương lai. Tuy nhiên, nó sẽ trở thành con dao hai lưỡi nếu quyết định không đúng hướng. Do đó, để an toàn, bạn không nên sử dụng vốn vay quá 30% tổng giá trị bất động sản.

Theo các chuyên gia, một trong những cách đầu tư bất động sản cho thuê thông minh là hãy chọn các tài sản đã hoàn thiện, có thể cho thuê ngay. Với biệt thự hoặc nhà phố, nên tránh loại tài sản phải bỏ thêm nhiều vốn sửa chữa hoặc xây dựng lại bởi sẽ chậm đưa vào khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê. Với chung cư, nên ưu tiên dự án sắp bàn giao và được trả tiền chậm. Riêng đối với những căn nhà cần cải tạo, thông thường mỗi căn nhà đều có những phần không gian bị lãng phí. Do đó, nếu biết tận dụng cơi nới, trang trí để khai thác triệt để, bạn có thể tạo thêm giá trị bất động sản cũng như tăng thêm lợi nhuận cho mình.

Dù lựa chọn hình thức nào, nhà đầu tư đều phải kiểm tra kỹ lưỡng các vấn đề pháp lý của tài sản, nhằm hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, lừa đảo. Bạn nên tìm hiểu về thông tin chủ nhà hoặc chủ đầu tư xem có đáng tin cậy, kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng (bản gốc), giấy phép xây dựng… Đặc biệt, với nhà đất thuộc dự án, cần xem hồ sơ pháp lý cụ thể về quyết định chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, văn bản nghiệm thu dự án… Tương tự, khi lập hợp đồng thuê nhà, nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Tuyệt đối không ký nếu chưa thực sự hiểu rõ hoặc còn vấn đề vướng mắc.

Thời gian là vấn đề tối quan trọng trong kinh doanh bất động sản cho thuê. Mỗi ngày trôi qua không cho thuê, nhà đầu tư đã mất đi một khoản tiền tương ứng. Do đó, công tác marketing, quảng cáo trên nhiều kênh cần được chú trọng. Hiện nay, cho thuê căn hộ qua các kênh OTA (Online Travel Agent) đang là xu hướng phổ biến ở Việt Nam. Nổi bật có Booking, Agoda (phù hợp với đăng phòng khách sạn/căn hộ dịch vụ cao cấp hoặc chủ nhà có căn hộ dịch vụ nhiều phòng) và AirBnB (hợp với chủ nhà có ít phòng, muốn share phòng hoặc kinh doanh homestay phân khúc vừa và nhỏ). Nhà đầu tư cũng có thể cho thuê thông qua một đơn vị quản lý trung gian hoặc cho thuê trực tiếp qua website tự xây, các trang chuyên tin cho thuê bất động sản, qua mạng xã hội hoặc các kênh offline khác như người thân, bạn bè giới thiệu…

Để tìm kiếm nguồn khách thuê được nhanh chóng và thuận lợi, nhà đầu tư cần xác định đúng đối tượng khách hàng phù hợp với loại hình bất động sản mình đang có, họ thuộc tầng lớp nào và họ có thể chi trả bao nhiêu cho việc thuê nhà đất. Ví dụ, căn hộ giá rẻ sẽ phù hợp với khách thuê là nhân viên văn phòng, người độc thân, vợ chồng trẻ mới cưới. Khách thuê căn hộ cao cấp thường là những chuyên gia nước ngoài, người có thu nhập tốt. Trong khi đó, shophouse phù hợp với đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp nhỏ mới thành lập…

Ngoài ra thì kỹ năng quản lý tài sản cho thuê, xử lý sự cố, bảo dưỡng, bảo trì, bảo hiểm, nhân sự quản lý… cũng cần được các nhà đầu tư nghiên cứu, tìm hiểu thấu đáo, các chuyên gia cho biết thêm.

Sơn Quỳnh

Nguồn: vnexpress